宿迁爱心广播网2010年律师专线第十八期节目：物业管理专题
时间：2010年4月10日周六10点至11点
地点：宿迁爱心广播网 FM106.3
主持人：侍艳楠
嘉宾：江苏宏亮律师事务所姜亚春律师
法律专线节目直播时间：每周六周日上午十点至十一点
本期节目话题：物业管理专题
主持人：我们今天的法律服务热线主题是物业管理专题，如果您有此方面的纠纷或其他法律问题需要咨询可拨打我们直播间的热线电话。节目过后，也可拨打姜律师的电话进行咨询：13013900543。
主持人：
2007年7月3日，×××物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与×××小区（以下简称“小区”）的开发商×××房地产有限公司（以下简称“开发商”）就物业管理事项签订合同一份，由物业公司对小区实行物业管理。许某于2007年9月18日购得该小区的一套房子，2008年4月10日接收该住宅的全部钥匙并签收了相关资料（包括业主手册一份，小区装修审批指南一份及其他资料）。同年5月27日许某与物业公司及装修施工单位签订了小区住宅装饰装修管理服务协议一份，约定除非得到管理者的书面同意，许某不得擅自改变外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等其他形式的物体或结构，不得以任何形式影响或改变物业的外观，违反此约定的，物业公司有权拆除。后因担心财产及人身安全，许某自行安装了齐墙外置式防盗栅栏、晾衣架等，严重影响了小区内相邻物业的安全，对物业公司的工作造成了妨碍，物业公司于2009年1月14日派人强制拆除。但此后许某再次安装齐墙外置式防盗栅栏及外挂式晾衣架，物业公司遂诉至法院判令许某拆除擅自安装的防盗栅栏、阳台外墙晾衣架。许某辩称物业公司系开发商自行委托，未经招投标形式公开聘任，故其不具备起诉的主体资格。小区内财产、人身安全隐患多，失窃事件也屡有发生，其与物业公司签订的协议违背业主意愿，且该协议内容侵犯公民财产权。此外，开发商与物业公司违约在先，安全设施未到位，还私闯本户拆除防盗设施。其安装防盗窗并未影响相邻安全，故要求法院撤销此协议。
姜亚春律师：业主自家装修，物业公司有没有管理权，业主违反物业管理规定装修，物业公司有权干涉吗，物业公司能不能自行拆除业主违规装修的建筑物。业主违规装修，物业公司具不具备起诉的主体资格？业主应不应该遵守物业服务合同的约定？
《物业管理条例》第7条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务……遵守管理规约。第36条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
《住宅室内装饰装修管理办法》第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。《住宅室内装饰装修管理办法》第15条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
由上述条款中可以看出，物业公司是受业主大会（业主委员会）委托的，对物业管理区域内治安、环保、物业装修等项目进行日常管理、维护和服务的机构，其权利义务受到物业管理公司和业主大会所订立的服务合同的严格限制。对于业主违反相关法律法规和业主公约的行为，由有关行政机关出面进行制止或处罚。在没有获得业主授权的情况下，物业公司无权进行处罚或提起诉讼。 若业主与物业公司签署了《小区住宅装饰装修管理服务协议》，物业公司取得了对业主装修行为的管理权，业主违规装修的，物业公司有权拆除业主的违规建筑物。
上述案例中双方当事人对自己的主张提供了证据。物业公司提供了《物业管理委托合同》、物业及资料移交情况表和业主手册、《小区住宅装饰装修管理服务协议》、照片、安置闭路电器材料等，要求证明其依法有权提起诉讼的依据，许某对不得擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等的规定是明知的事实，其已经采取了安全防范措施足以保证小区的安全等。许某提供了由相关业主签名的“协议有违业主意愿”的材料、商品房买卖合同、2007年10月2日《某某日报》有关小区业主失窃的报道，要求证明其与物业公司签订的协议违反业主的意愿，房屋买卖时，并没有对物业管理和安置防盗窗作出规定，业主的安全得不到保证的事实。
主持人：法院审理认为，第一、小区至今尚未成立业主大会选举业主委员会另聘物业管理公司，对建设单位选聘的物业管理公司并签订书面合同的行为，应认定合法有效，物业公司享有对小区实行物业管理的权利并承担相应的义务。许某认为物业公司系开发商自行委托、未经招投标形式公开聘任的辩称意见，缺乏法律依据，不予采纳。第二、许某在购入该小区房产时已签收业主手册等资料，后又与物业公司签署了《小区住宅装饰装修管理服务协议》，均对“不擅自改变外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷”等条款达成一致协议。该协议并未违反国家法律禁止性规定，故应认定合法有效，合同的当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。现许某违反约定安装齐墙外置式防盗栅栏和外挂式晾衣架，物业公司为维护全体业主的共同利益及整个小区外貌景观要求许某予以拆除，理由正当，予以支持。许某认为物业公司在签订协议时违背其意愿，因未能提供相应的有效证据，不予采纳。物业公司请求判令许某立即拆除擅自安装的齐墙外置式防盗栅栏、阳台外墙晾衣架的诉讼请求，理由正当，予以支持。
姜亚春律师：随着房地产市场的不断发展，物业管理的理念逐渐被人们所接受。但是由于现阶段物业管理发展不够完善，法律、法规体系有待于进一步规范，业主素质参差不齐等诸多因素的影响，导致在实施物业管理过程中，像上述物业服务合同纠纷频频发生，近来，物业服务合同纠纷的发生呈“上升”趋势。因此，对物业服务合同纠纷进行系统的分析，找出应对解决的办法，有利于物业管理行业的快速发展。
物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付物业费的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是业主和物业管理企业活动的范围和准则。在整个物业管理活动中处于核心的地位。
主持人：常见物业服务合同纠纷有哪些呢？
姜亚春律师：第一，前期物业服务合同，业主是否应该遵守、执行。
很多业主认为物业管理企业是应当是业主自行选聘的，开发商选聘的物业管理企业对其没有约束力。《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，无论是开发商与选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主都应当遵守、执行，物业服务企业可以依据此合同主张权利。
第二，业主委员会是否有权单方面解除物业服务合同。
《物业管理条例》第12条第三款规定，业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，即可解聘物业管理企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。据此，有人认为，只要符合该程序，业主大会就可以“炒掉”物业管理企业。由此引出业主大会有无权利单方面解除物业服务合同的问题。合同法规定合同的解除有法定解除和约定解除两种情形。虽然物业服务合同是两个平等的主体签订的，但是《物业管理条例》作为行政法规赋予了业主大会单方解除合同的权利。也就是说，如果业主们对原物业管理公司的物业管理服务不满意，有权通过有效成立的业主委员会单方面解除物业服务合同，或者重新选聘新的物业管理公司，并签订新的物业服务合同，原物业服务合同自动终止，而无需办理其他特别手续。由此导致物业管理公司与业主签订的物业服务合同随时处于不稳定的状态，极易给物业管理公司造成损失。
第三，业主违反物业服务合同或管理规约的行为，物业管理公司是否有权制止，并要求业主承担责任。对此物业管理公司是否享有起诉业主的权利。
目前，小区业主私搭乱建、违法加建、侵占共有绿地、道路的纠纷非常普遍，对于物业管理公司现场组织，发违章通知单或整改通知书后，业主仍然拒不整改，甚至对物业管理公司的意见颇大。对于业主违反物业服务合同或管理规约的行为，物业管理公司是否有权制止，并要求业主承担责任？《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。由此可知物业管理公司对业主违反物业服务合同或管理规约，妨害物业服务与管理的行为享有诉讼的权利。
第四，业主的人身或财产在小区内受到伤害，物业管理公司是否应当承担责任。
《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。即物业管理公司对小区的业主负有安保义务。但这也不不能说明只要是业主的人身或财产在小区内受到伤害，物业管理公司就应当承担责任。本人认为要根据事实情况的复杂承担，不能一概而论。如儿童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，受伤儿童将物业管理公司告上法庭，要求赔偿医疗费、营养费、精神损失费、父母护理误工费等，物业管理公司在设置该共用设备设施的时候，已经注意到可能危及业主人身安全的问题，在该设备处设置了明显的危险标志。物业管理公司在管理上没有任何过错，不承担责任，而是由儿童的监护人承担责任。如今业主状告物业管理公司在其管辖区域内发生的人身伤害、财产损失案件越来越多。如何规避这类风险，是物业管理公司值得研究的问题。
第五，业主可否以物业管理公司在提供物业服务中存在瑕疵行使抗辩权而拒绝交纳物业管理费。
《物业管理条例》第7条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。但小区业主总是以车辆被盗、家里的管道不畅通、不常来小区居住或者物业管理水平低、服务质量差等各种借口为由拒绝交纳物业管理费。物业管理公司应根据法律法规的规定和物业管理公约的规定，履行物业管理职责。只要主观上不存在过错，管理中不存在瑕疵，业主不得拒绝交纳物业管理费。
主持人：物业管理纠纷之所以频频发生，主要是因为有关物业管理方面的法律法规不健全，物业管理经验不足，业主的物业消费观念、法制意识薄弱等诸多因素的影响。那么对于物业管理公司如何规避或者防范这些风险呢？
姜亚春律师：第一，建立健全完备的物业服务合同。意义不明是物业合同纠纷的主要原因，如保管与管理的意义不明，很多业主认为其交纳了物业管理费，物业管理公司就应该绝对的保障其人身财产安全，其实不然，物业管理公司对业主所负的安保义务只是尽到管理者责任而已，而不是业主的保镖也不是业主财产的保管者。因此有必要对物业服务合同的相关条款进行明确详细的说明，尽可能细化合同的内容，以免发生歧义或者争议，引发纠纷。
第二， 增强服务理念，规范日常制度管理。物业公司应当坚持以人为本，服务至上的理念，加强内部管理，，对员工进行职业道德培训，提高物业管理人员的素质；建立健全各项规章制度，促进日常工作管理规范化，提高服务收费的透明度，加大业主对物业服务的监督。可在小区显著位置设置宣传栏，按照物价部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示，使业主明确知晓物业服务状况。为小区业主提供整洁、文明、安全、方便、透明的居住环境。
第三，加大法制宣传力度，加强物业管理公司及其业主的法律意识和责任意识。运用合理合法的有效措施规范业主的违规行为，及时解决存在的问题，认真履行义务，从而从根本上预防物业服务合同纠纷的发生。
主持人：姜律师，接下来我们结合几个案例来谈一下关于物业管理的问题：案例1：梁女士：
我去年购买了南宁某小区的—套商品房并于今年1月份进行了装修。在装修过程中，室内设计师向我建议：如果将通客厅的观景阳台封闭．将获得更大的可利用空间。于是，在2月份时我将该阳台封闭。封闭施工当时，物业管理公司的工作人员看过后，说可以封闭。可是，到了3月装修施工完毕后，我突然收到开发商以及物业管理公司送来的一份通知，称：“为了维持小区整体形象，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗口处加装防护栏，已经封闭阳台或安装防护栏的应于收到本通知起10日内拆除，否则后果自负。”后来据我了解，小区内凡是封闭了阳台的业主都收到了此通知。而大家都拒绝拆除已封闭阳台：既然房子是自己买下的，那么封不封闭阳台应该是业主自己的权利，开发商与物业管理公司无权干涉。然而，10天过后，我又收到一份通知：因为我逾期拆除已封闭阳台,根据相关规定要对我罚款2500元,否则将停止向我提供物业管理服务。请问，开发商及物业公司是否有权对我罚款？
姜亚春律师：
梁女士的情况属于较为典型的因装修产生的物业管理纠纷，首先，可以确定物业公司与开发商均无权对毕女士进行罚款处罚。从法律的角度来说，罚款是国家有关部门依据法律、法规的授权对违反有关法律或行政法规强制性规定的人员或单位所进行的经济处罚。可见罚款属于行政处罚行为的一种，并没有所谓的“行政处罚罚款”与“民事(经济)处罚罚款”之分。因此，罚款的适用及实施心须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，而不能任意“罚款”。根据《中华人民共利国行政处罚法》第15条之规定：行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施。而无论物业公司还是开发商，从性质上说都仅仅只具有民事主体资格而不具有行政主体资格。并且在物业管理关系中、物业管理公司、开发商与业主之间法律地位平等。所以物业管理公司与开发商无权对业主实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。
其次，应当指出毕女士作为物业的所有人，固然有对物业使用权和处置权。但这种权利的行使应以不违反法律法规规定以及不影响他人权益为前提。根据建设部《城市新建仕宅小区管理办法》第十四条规定：对于房地产产权人和使用人擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危机房屋安全的，物业公司有权予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。
而梁女土在未经批准的情况下私自封闭阳台的行为显然违法上述法规规定，物业公司有权要求其恢复原状拆除)，梁女土业应当予以拆除。
主持人：案例2：刘先生
我于2002年5月采用分期付款的方式购买了商品房一套。购房时，我与开发商约定最后一笔3万元的购房款应于产权证办理完毕15日内支付。2003年2月我入住该房．入住后不久我便发现该套房子存在较为严重外墙渗水问题。后虽经过多次交涉，但一直得不到解决。于是在产权证办理完毕后，我拒绝支付尾款。然而，至今年3月，我收到该小区物业管理公司的通知，称如果我在7日内不能结清房款，将对我采取必要措施。而我仍以房屋渗水问题没有得到解决的理由予以拒绝。谁知7日后，物业公司便停了该套房屋的水电。我当时就找到物业公司及开发商协商，而他们均表示只有我结清房款才能恢复水电供应。现在，物业公司的这种行为已经给我的生活带来了极大的不便。事实上，我除了未结清购屋尾款外，一直都按照《物业管理协议》按时缴纳物业管理费、水电费等费用。请问，物业公司及开发商有权对我停水停电吗？
姜亚春律师：
在物业管理过程中，物业公司与业主的权利义务均来自于双方所签订的物业管理合同。其中，业主承担支付按期按量物业管理费的义务，享有物业管理公司所提供的相关物业管理服务的权利；而物业管理公司则承担提供物业管理服务的义务，享有获取劳务报酬(物业管理费)的权利。在任何—个法律关系中，权利与责任应当是对等且一致的。也就是说，只要全面履行了合同约定的义务就应当享有给予合同产生的相应权利，反之，应按照合同的约定承担相应的责任。
在刘先生的案例中，存在有两个主要的法律关系：一个是开发商与刘先生基于《商品房购销合同》产生的商品房买卖关系，—个是物业管理公司与刘先生基于《物业管理协议》产生的物业管理服务关系。从法律上说，这是两个完全不同的法律关系，其主体不同，权利义务内容也不同，因而不能混淆。在物业管理服务关系中，刘先生已经按照《物业管理协议》按时缴纳物业管理费，就意味着它在物业管理法律关系中已经严格覆行了自己的义史务。那么他就应当得到完善的、全面的物业管理服务，包括水、电、煤气等设施设备的正常使用。同时，物业管理公司应当保证其权利的实现，而其他人(包括开发商)均无权干涉，更不能以其他法律关系内容来限制李先生的权利实现。
此外。水，电、煤气等属于特殊供应商品，其供应由专门机构管辖，刘先生在使用水电过程中，实质上是与水电部门达成了水电供应契约。基于该契约，刘先生只要按时交纳水电费，便依据相关规定享有获得正常水电使用的权利。物业管理公司在此契约中仅仅是代理收费人的身份，其本身无权决定是否对刘先生停水停电，否则就构成了对刘先生合法权利的侵害。
案例3： 覃先生
我是南宁某小区住户。去年初我购车后．为了方便停泊车。向小区物业公司租赁了该小区内一个地—下车位。并在每月交租金的同时，还向小区物业管理公司交纳所谓的“车辆保管服务费”。交费后，物业公司发给我一个车辆保管牌，要求我每次凭此牌存取车辆。然而，今年2月的某天，我凭车辆保管牌取车时发现，我的车一个大灯被撞坏，车头左测轻微凹陷并有非常明显的划痕。我当即向停车场保安提出，保安称刚才有一辆外来的暂时保管车辆驶出，该车尾部似乎有被撞击的痕迹，估计是那辆车倒车时不小心撞了我的车。而当我询问该车情况时．几位保安都说不清楚，并且没有纪录那辆车的车牌号码。现在，我因为没来得及续保，我没办法获得保险公司的赔偿，同时也找不到肇事车辆。请问在这样的情况下，我能否要求物业公司对我的损失进行赔偿。
此外，今年1月，我—个朋友徐某到我家做客。将其一辆价值1万余元的崭新摩托车停在我家楼下。当时，小区保安提出住宅楼下不能停车，徐某的摩托车必须停在小区内指定的场地内。于是，徐某就将车停到了指定场地，保安向其收取了2元的占道费。然而，等到晚上徐某回家时却发现摩托车不见了，在小区保安的帮助下也没能找到。请问，我朋友徐某是否有权要求物业公司赔偿？
姜亚春律师：
覃先生及其朋友徐某是否能得到物业公司赔偿，首先应看冯先生与物业公司所签订的《物业管理合同》是否就车辆保管责任作了约定，如果有约定的，应当从其约定予以解决。没有约定的，一般依照以下方式予以解决。
1．对于覃先生的情况，我们认为物业公司应予赔偿。这是因为覃先生在租赁车位的同时，还向物业管理公司交纳了—定数额的“车辆保管服务费”。同时，物业公司在实际的工作中，也确实覆行了—定保管义务，例如：覃冯先生提供车辆保管牌并要求覃先生必须凭此牌存取车辆。因此可以认定覃先生与物业管理公司之间的车辆保管合同关系成立。基于该合同，物业管理公司有义务在覃先生将车交管期间，保证冯先生车辆的安全。如果因为物业公司管理不当造成覃先生车辆受损或被盗的，物业公司理应赔偿。本案中，物业公司指派的停车场保安，即没有对外来暂停车辆进行登记，也无法提供肇事车辆相关情况，甚至直到覃先生报告了才知道覃先生的车辆受损，可见其对覃先生的车辆保管是不力的，因而物业公司应对覃先生车辆受损承当责任。
2．对于徐某的情况，我们认为徐某与物业管理公司之间成立的仅仅是车位占用关系，物业公司不负有保管责任，因而不对徐某车辆失窃承担责任。在车位占用关系中，停车人向车位所有人（管理人）支付一定车位占用费，车位所有人(管理人）向停车人提供可供停车的场地，并不产生保管义务。
主持人：姜律师，在现实生活中，业主应该如何选择物业公司呢？
姜亚春律师：
品牌：将品牌作为选择产品的要素之首，已成为大家的共识。品牌代表着企业所提供的产品是经过了时间检验，被社会接受和消费者认可的，体现了企业信誉和产品质量的知名度。物业管理行业，经过二十年的发展，孕育出了一批具有一定品牌形象和知名度的物业管理公司，为广大业主和客户提供良好的服务产品。
业绩：初选了有一定品牌形象或知名度的物业管理公司之后，对物业公司是否名实相符，要做一些深入的了解，看看所选择的这家物业公司都管理了哪些物业项目，管理的水准和服务质量是高还是低，管理的物业规模有多大，管理过哪几种类型的物业，所管理的物业项目是否获得过″国优″或″市优″等。上述即构成了物业公司的管理业绩。
实力：选取了品牌公司，了解了管理业绩，企业的实力如何？具不具备委托物业项目的管理能力？这是第三步要考察的内容。物业管理公司人才实力如何，有没有一批较高水准的专业管理人才，尤其是是否有一定数量的职业经理人才，决定着物业管理公司管理水平的高低。正如世界管理大师彼得·德鲁克说的：“人是企业的最大资产”。企业采取什么样的管理模式，管理机制是否与市场接轨，能否体现出精干、高效的企业活力，是否具有良好的市场成长性；公司本身是否形成了链条式的管理体系，具备了强有力的管理支持系统；公司从业的历史长短和发展轨迹，积累了管理哪些类型物业的经验；企业运行的经济效益状况如何，是否具有较强的经济支撑力等也很重要。
专业：一般有一定品牌形象或知名度的物业管理公司，也相应具备了一定的专业化水准。专业公司所从事的产业是一元多维的，运作程序是非常规范的，产品质量是经过国家或国际标准认证的，提供的服务是细致到位的，对市场和服务对象有着深入的了解与研究，对政府主管部门的有关政策和国家相关法律法规比较熟悉并运用自如，企业自身建立了一整套物业管理的规章制度。总之，规范的物业管理公司处处都体现出专业化的运作方式。
特色：所谓特色，也就是与别人的不同之处，或者说有自己的高招或“鲜招”。目前，市场上许多的物业管理公司经过多年的运作，形成了自己的特点和优势，积淀了自己的企业文化，总结提炼的管理理论也有独到见地。业主选择物业管理公司时，可根据自己物业的特点与市场需求有针对性地去考虑管理者，取其所长，弃其所短。
物业管理企业具备了上述五个要素，也就具备了接管多个物业项目的能力和条件，能够管好单个项目并不意味着管好多个物业，品牌的形成和管理体系的建立是需要时间的。
主持人：本次节目已接近尾声，再次感谢姜律师做客直播间。节目之后，听众朋友有法律问题可直接拨打咨询电话：13013900543，也可以登录宿迁律师网WWW.SQ148.CN留言。
姜律师：再见。
江苏宏亮律师事务所
姜亚春律师
2010年4月10日
嘉宾：姜亚春律师，南京大学法学院本科毕业，南京大学法学学士。江苏省人，从事律师工作以来，一直执业于江苏省宿迁市宏亮律师事务所。
姜亚春律师在承接刑事案件、民事案件、商事案件等个案的同时还担任多家企事业单位的法律顾问，主要有：以江苏金鑫建材有限公司（金鑫集团）为代表的公司企业法律顾问； 以宿迁市工人医院、宿迁市博爱医院为代表的事业单位法律顾问；以宿迁人才网为代表的大型知名网站法律顾问。
