宿豫人民广播电台宿迁爱心广播网2010年律师在线第十四期节目安排：购买商品房注意事项
宿迁律师网姜亚春律师
时间：2010年3月27日周日10点至11点
地点：宿迁爱心广播网 FM106.3
主持人：侍艳楠
嘉宾：江苏宏亮律师事务所姜亚春律师
法律专线节目直播时间：每周六周日上午十点至十一点
本期节目话题：购买商品房注意事项
主持人：我们今天的法律服务热线主题是购买商品房注意事项，如果您有商品房方面的纠纷或其他法律问题需要咨询可拨打我们直播间的热线电话。节目过后，也可拨打姜律师的电话进行咨询：13013900543。
姜律师，现在的房价应该说还是蛮高的，很多人辛辛苦苦一辈子就为了一栋房子，那么作为我们普通大众，在商品房买卖过程中，应该怎么操作，预防风险呢？
姜亚春律师：在购买商品房时首先应仔细查看企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书和商品房预售许可证等要件，同时要认真签定《商品房买卖合同》。
一、商品房销售方式
商品房销售方式包括商品房现售和商品房预售。
1、商品房是指由房地产开发企业综合开发，建成后出售的住宅、商业营业用房以及其他建筑物。
2、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购买人，并由购买人支付房价款的行为。
3、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房价款的行为。
主持人：刚才您给我们讲述了商品房现售和商品房预售的概念，那么商品房现售应当哪些条件呢？
姜亚春律师：应当符合以下条件
1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；
3、持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；
4、已通过竣工验收；
5、拆迁安置已落实；
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7、物业管理方案已落实。
三、商品房预售实行许可制度
商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售应向主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。居民在购买商品房时必须查看《商品房预售许可证》，并要详细查看商品房预售许可证登记的内容如售楼单位、项目名称、房屋座落位置、楼号等是否与要购买的商品房一致。如果购买人购买了未办理商品房预售许可证的商品房，将无法办理房屋所有权登记手续，而且可能存在托延交付使用日期、配套设施不全等一系列问题，购房者合法权益无法得到合法的保障。
主持人：那么姜律师，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件哪些条件呢？
姜亚春律师：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（1）取得营业执照、资质证书；
（2）已取得土地使用权证；
（3）持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；
（4）已确定施工进度和竣工交付日期；
（5）已办理预售登记，取得商品房预售许可；
主持人：姜律师，预售商品房时开发商应向购买人出示哪些相关证明材料呢？
姜亚春律师：
1、房地产开发企业预售商品房时，应当向购买人出示《商品房预售许可证》、商品房分层平面图及商品房面积核定表；房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告和说明书中应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
2、房地产开发企业委托中介机构代理预(销)售商品房的，应当向中介机构出具委托书，签订委托合同。中介机构预(销)售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受委托机构必须是依法成立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
3、在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和查看“五证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证)，特别是商品房预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
主持人：商品房预(销)售时开发商与买房人是否应签订书面《商品房买卖合同》？
姜亚春律师：
不符合商品房预(销)售条件的，房地产开发企业不得预(销)售商品房，不得向购买人收取任何预订款性质费用；符合商品房预(销)售条件的，房地产开发企业在签订《商品房买卖合同》之前，向购买人收取预订款性质费用的，签订《商品房买卖合同》时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能签订《商品房买卖合同》的，房地产开发企业应当向购买人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
商品房预(销)售时，房地产开发企业与购买人双方应当签订《商品房买卖合同》，在合同中应当明确以下内容：
1、房地产开发企业名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人、联系电话等；购买人姓名、地址、联系电话等；
2、土地使用证号、工程规划许可证号及施工许可证号；
3、预售许可证号；
4、商品房基本状况，如第 幢 单 元 层 号，并注明商品房结构、建筑面积；
5、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
6、交付使用条件及日期；
7、装饰、设备标准承诺；
8、保修责任；
9、基础设施、公共配套设施建筑正常运行承诺；
10、面积差异的处理方式；
11、办理产权登记有关事宜；
12、解决争议的方法；
13、违约责任；
14、双方约定的其他事项；
商品房预(销)售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，购买人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议。
房地产开发企业与业主在签订购房合同后，30日内必须在房管局办理购房合同登记备案手续。
主持人：商品房建成后在什么情况下可交付使用呢？
姜亚春律师：商品房应验收合格后方可交付使用，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业提出验收申请并竣工备案。经验收合格后方可交付使用；验收不合格的，不得交付使用，同时也无法办理房屋所有权登记手续。
主持人：商品房交付使用时应履行哪些手续？
姜亚春律师：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。
主持人：购买人对交付的商品房有质量疑议时如何处理？
姜亚春律师：商品房交付使用时，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督机构申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权要求退房；如对购买人造成经济损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
主持人：入住时应注意哪些问题？
姜亚春律师：房地产开发企业要按《商品房买卖合同》规定期限将商品房交付购买人使用；住户应了解《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》内容，在保修期内、正常使用情况下出现质量问题将免费维修，同时应正确使用房屋室内配套设施，避免乱拆建引发不良后果。同时用户要对商品房室内设施进行验收，双方在《交付使用验收单》上签字。
主持人：购买人如何办理商品房所有权登记手续？
姜亚春律师：商品房购买人应当在商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明资料。在办理商品房所有权登记手续时应持本人身份证原件、商品房买卖合同、购房发票、维修资金收据、契税收据等有效手续到房管局办理。
主持人：签订认购（预订）书的前提条件以及基本内容是什么呢？
姜亚春律师：由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议（认购书、预订书等），要求买受人交付一定的定金。
由于商品房开发的特点，开发商与买受人就尚未取得预售许可证的项目签订认购协议的，属于类似意向书的法律文件。而就已经取得商品房预售许可证的项目所签订的订购协议，则具有预约签订正式合同的协议的特点，所交付定金应视为签约定金。
签署认购协议时，注意认购协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。由于认购协议系由出卖人制订，因此，买受人对认购协议内容一定要认真审核，防止出卖人在认购协议中设置对买受人不公平的条件。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
主持人：姜律师，在很多时候会出现定金的问题，那么出现定金问题的处理方式是怎么样的呢？
姜亚春律师：定金是认购协议中一个很重要的内容，也是买卖双方容易发生争议的重点问题。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
认购协议中常常出现订金、押金等字眼，这些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么，此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。
律师为买受人提供商品房交易法律服务时应当提示买受人，必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内与开发商协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现如因故未能签订正式合同，开发商以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与开发商进行过协商而导致定金被没收的情形。
主持人：预售环节的商品房买卖合同 又是怎么样的呢？
（一）签约前审查
律师应提示买受人,商品房预售应当符合下列条件：
1、开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
2、已取得建设用地规划许可证；
3、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
4、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
5、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》；
6、开发商已签订前期物业管理合同。
7、已确定竣工及交付日期；
买受人委托的律师在签署合同前，除要认真审核开发商的上述销售许可文件及其他有关文件\资料，还应审查：A、规划总平面图并了解该小区的规划条件；
B、代理销售的，代理商的营业执照及资质证书及委托销售证明；C、临时业主公约；D、到房屋行政管理部门调查买受人欲购买的房屋之前是否存在一房二卖或被抵押的情形。
(二)签约时买受人对房屋面积的知情权和开发商的义务
对商品房面积计算依据，买受人拥有知情权，开发商也有告知义务。开发商销售（包括预售、现售）商品房时，应在售楼地点将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅。
签署商品房预售合同时，买受人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》；签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》；前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。
（三）商品房买卖合同的文本
应提示买受人,为便于在房地产登记机构进行预售登记或产权登记,商品房买卖应采用建设部、国家工商局联合发布的《商品房买卖合同》示范文本，或者各地房屋行政管理部门同意的其他合同文本，买受人应特别注意《商品房买卖合同》范本中开发商已填上内容的空格部分，该部分的内容极易损害买受人的利益。
出卖人往往会制定补充协议，买受人应仔细审查补充协议，补充协议的内容往往容易损害买受人的利益。
（四）积差异的处理
应提示买受人，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
由于开发商往往会改变面积差异的处理方式，故应特别提醒买受人予以注意。
还应注意，开发商提供的格式合同往往有“如对面积发生争议，委托某一机构进行测量”的内容，律师应提示买受人，应当增加“如对该机构的测量结果仍有异议，可另行委托测量”的内容。
（五）套内建筑面积与分摊的共有面积
应合理提示委托人，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为买受人独立产权，分摊的共有建筑面积部分为买受人与其他相关业主的共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。
应提示买受人，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并可约定如建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
（六）付款方式
应当提示买受人，注意采用按揭付款方式的风险：
1、合同中往往有不按时办理按揭的买受人应向开发商支付违约金的条款。
2、合同中往往有因买受人的责任导致无法办理按揭的，如双方无法就改变付款方式达成一致而买受人要求解除合同的，则买受人应向开发商支付违约金的条款。
（七）交付期限
1、应当提示买受人，合同一般约定，以建设方、设计方、勘察方、施工方、监理方等五方验收合格为交付条件，但这种验收不是逐套验收，而是抽查验收，不能保证每套房屋实际上均符合交付条件，因此，应当在合同中加上“开发商应当出示本合同项下的单套商品房验收合格的证明”的条款。
2、合同第八条第二款为可以延期交房的条件，律师应当提示买受人，如合同条款中有“因政府原因导致的停工及因开发商设计变更或开发商所不能控制的原因导致的逾期交房可以免责”的条款，则应要求取消这一点。另外，合同应明确约定，逾期竣工以后再出现法定或约定的免责事由的，不应免责。
（八）开发商逾期交房的违约责任
一般开发商会在合同中对逾期交房约定较轻的违约责任，律师应提示买受人要求提高。
（九）规划、设计变更的处理
应提示买受人，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，应要求在合同中写明：签订《商品房买卖合同》后，规划条件和已作出的设计是合同内容，房地产开发企业不得变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的， 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
还应当提示买受人，在合同中加上“因容积率、建筑层数、建筑密度、建筑层高、绿地率、基础设施、公共配套等发生变化的，应当参照前两款执行”的内容。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
（十）关于装饰、设备的标准
应当提示买受人，注意合同的附件三中的装饰标准及配套设备的品牌、规格、型号等，如其中有“高级品牌、顶级产品”等内容时，应要求明确品牌名称、规格、型号等具体内容；
应提示买受人，如希望在装饰、设备出现与合同约定不一致时获得差价部分的双倍赔偿，则应在合同中予以明确约定。
（十一）关于基础设施、公共配套建设的正常运行
应当提示买受人，合同在这方面往往约定的不完整、不详细，应当将主要的基础设施及公共配套建筑明确列出，包括但不限于：水、电、排水、电梯、停车场、全部小区道路和绿化（景观）、管道煤气、电信、有线电视等。
应提示买受人，上述设施等的交付时间不应晚于房屋交付时间，否则等于交了房仍无法正常使用。律师还应提示买受人，如合同内容为：“达不到上述条件的，逾期期间减收物业管理费”，类似的约定为无效约定，因前期物业管理公司与开发商不是同一企业法人，应改为“由开发商代交减收的物业管理费。”
（十二）关于产权登记
1、应提示买受人注意，由开发商提交房屋产权登记备案资料的时间不能过长，不宜超过一年。
2、应提示买受人注意，如因开发商责任导致买受人无法按时取得房屋产权证明的违约金应按日计付，而不应接受一次性支付违约金的条款。
（十三）关于前期物业管理
应当提示买受人，要求开发商向买受人出示开发商与前期物业管理公司签订的前期物业管理合同并复印该合同，注意合同条款可能会损害业主利益。
（十四）关于业主临时公约
应当提示买受人，业主临时公约对业主有约束力，应向开发商索取副本.
（十五）关于合同附件与补充协议
合同附件与补充协议，即使不交付备案也属有效的法律文件，因此，律师应当提示买受人认真研读合同附件与补充协议。
（十六）对开发商违反诚信原则的惩罚
应提示买受人，出现下列五种情形并导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。：
1、开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
2、开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
3、开发商故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；
4、商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；
5、商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人者的。
主持人：本次节目已接近尾声，再次感谢姜律师做客直播间。节目之后，听众朋友有法律问题可直接拨打咨询电话：13013900543，也可以登录宿迁律师网WWW.SQ148.CN留言。
姜律师：再见。
江苏宏亮律师事务所
姜亚春律师
2010年4月3日
嘉宾：姜亚春律师，南京大学法学院本科毕业，南京大学法学学士。江苏省人，从事律师工作以来，一直执业于江苏省宿迁市宏亮律师事务所。
姜亚春律师在承接刑事案件、民事案件、商事案件等个案的同时还担任多家企事业单位的法律顾问，主要有：以江苏金鑫建材有限公司（金鑫集团）为代表的公司企业法律顾问； 以宿迁市工人医院、宿迁市博爱医院为代表的事业单位法律顾问；以宿迁人才网为代表的大型知名网站法律顾问。
