购房指南

1. 注意选择房屋

近几年房地产市场的火爆，使房地产市场中呈现了大量形形色色、风格炯异的房屋。购房的首要步骤就是选房。 笔者认为，对于大多数购房者来说，交通便捷是首要的选房条件。建议购房者在选房时对房屋周围的交通状况做一个系统的了解。      其次，生活的便利性也是非常重要的。有的小区虽然地理位置较偏，但是周围已经形成了一个居民社区，生活十分方便。建议购房者在选房时注意房屋周围的生活设施，比如菜场、大卖场或超市、医疗机构、学校、公园等等。 再次，要注意小区的周边环境，特别时靠近马路的住宅，要特别留意晚间的车流量，最好自己在晚上多实地考察几次，千万别轻易地听信他人介绍。      最后，小区的物业管理情况也应注意，小区的清洁状况、治安状况对于日常生活也是有很大影响的，购房者一定要实地观察，注意小区的保安执勤情况，小区机动车、非机动车的停放情况，小区的清洁情况等等。 除了上述几点，购房时应当注意的方面还有很多，比如车位比、房屋的房型、得房率、小区的绿化率等等，购房者在购房时都应仔细考虑。

2. 签订预售合同应注意得事项

预售合同针对的是预售房，预售房也就是通常所说的期房。由于期房是未完工的房屋，所以合同的约定是很重要的，下面笔者就陈述几项签订预售合同应注意的问题。       1）对于面积误差问题的约定问题。 预售合同示范文本中都有对于面积误差处理的条款，该条款赋予了购房者对于超出或缩小一定比例面积的合同解除权，有的房产商会在补充协议中取消该权利，万一面积增减严重，购房者就处于很被动的局面了。       2）对于房型及建筑设计的约定问题。 预售合同的附件中应当对房屋的房型及建筑设计有特别约定，但通常仅是简单的房屋平面轮廓，对于房屋内的功能区域不作任何表示，建议购房者最愚功能部委在购房时应当作全面的了解，如果可以尽量在合同中约定。       3）对于配套设施的约定问题。 房屋的配套设施直接关系道将来房屋的使用功能，比如配电、有线电视、网络设置等，在合同中页尽可能约定的详细具体些，以便交房时有据可依。       4）对于解除合同的约定问题。 解除合同通俗的说就是退房，有些购房者在交房时一发现房产商违约就要求退房，但是根据法律规定，退房是要有约定或法定的条件出现时才能行使的。所以购房者在签订合同时应当对合同中的解除权利仔细审查，尽可能多争取权利。比如延期交房、延期办理小产证、变更建筑设计时，购房者都应当有权解除合同，如果合同中取消了这些权利，购房者就比较被动了。       5）对于补充条款的约定问题。 一般的预售合同中都约定补充条款的效力要高于合同中其他条款的效力，当两者有冲突时以补充条款的效力为准。所以，购房者尤其要注意补充条款的约定。       6）对于违约责任的约定问题。 对于购房者来说，在支付预售房的房款后合同中主要的义务就在开发商这边了，所以对于开发商的违约责任应尽可能约定的具体些以约束开发商。

3. 贷款付款时的合同约定问题

绝大部分的购房者会采用贷款的方式付款，但是贷款是需要银行审批的，有时在签订合同时并不能预见自己是否能贷款以及能贷多少款，所以合同中的约定是很重要的。通常的房屋买卖合同都会约定若购房者无法获得银行贷款，或无法贷足款项的，则应当以现金形式在一定的期限内支付。对于购房者来说，在签订购房合同前可以先到贷款银行咨询一下贷款的情况，做到签约时心中有数。另外对于自己的现金状况也要心中有数，万一无法获得贷款或者贷不足是否有能力补足，如果没有能力补足，则应当在签约时告知对方，在对方同意的情况下另作约定，以免到时进退两难。

4. 注意签订“看房单”

通过中介公司购买过二手房的购房者都有这样的经历，即在看房时中介公司的工作人员都会要求购房者签订一张单子，即通常所说的看房单。很多购房者因为把注意力集中在看房上，不太会留意看房单上的文字约定，草率地就签了，但是之后因同一套房子到别家中介公司成交或直接与上家成交后，中介公司就会凭看房单要求购房者支付中介费，这也就是看房单的玄机所在。中介公司的看房单通常都是中介公司为了重复使用预先单方面拟定，其中排除了购房者的选择权利，通常都约定如果看房后未通过该中介而与该房的房东成交，则仍然要支付中介费给中介公司。笔者认为，看房单具备《合同法》规定的格式条款的法律要件，而这种排除对方主要权利的约定在法律上是无效的。对于购房者来说，虽然看房单的效力问题可能使中介公司无法达到自己的目的，但是为了避免纠纷，建议在签订看房单是看清内容后再签订。

5. 配套商品房的购买问题

配套商品房是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。属于配套商品房的，房地产登记机构在房地产权证的附记栏内注记“配套商品房”的字样。所以，购房者如果不能确定是否配套商品房时，可以在房地产权证附记栏中查看。根据有关规定，配套商品房在取得房地产权证后5年内不得转让、出租，所以对于购买配套商品房的购房者，笔者建议要慎重，5年的时间有很多变数存在。另外，根据有关规定，配套房在取得房地产权证满5年后转让的，应当按照届时同地段普通商品房住宅与配套房差价的一定比例向政府缴纳收益。该比例至今还没有确定。所以，购买配套商品房是存在一定风险的，虽然现在购买价格比较便宜，但是缴纳差价收益问题到时还是会产生纠纷。